Что делать, если собственников не устраивает работа председателя ОСИ, КСК или ПТ?

Если собственников не устраивает работа председателя ОСИ, КСК или доверенного лица ПТ, закон позволяет досрочно прекратить его полномочия через общее собрание. Для начала собственники формируют инициативную группу. Инициировать собрание имеют право не менее 10 % собственников, совет дома или ревизор, а в некоторых случаях — жилищная инспекция. Повестка должна быть чёткой, например: «О досрочном прекращении полномочий председателя ОСИ (КСК, ПТ)» и «Об избрании нового председателя». Собственников необходимо заранее уведомить о дате и месте проведения собрания. На практике и по разъяснениям МИИР и акиматов уведомление делается не менее чем за 10 дней.

Собрание проводится очно, заочно или в смешанном формате. Оно считается правомочным при наличии кворума — как правило, более 50 % голосов от общего числа собственников. Решение о прекращении полномочий председателя и выборе нового принимается большинством голосов от участвующих в собрании, если устав ОСИ или договор ПТ не предусматривает иной порядок. Итоги обязательны к фиксации в протоколе типовой формы: указываются повестка, число участников, результаты голосования, подписи председателя и секретаря собрания.

После принятия решения оно должно быть реализовано. В ОСИ оформляется избрание нового председателя с последующим внесением необходимых изменений в документы и банковские реквизиты. В ПТ вносятся изменения в договор простого товарищества и оформляется избрание нового доверенного лица. В КСК решение направляется в правление для исполнения согласно уставу. Решения общего собрания обязательны для всех собственников, даже если они не участвовали или голосовали против.

Если председатель игнорирует требования собственников, не созывает собрание, отказывается признавать его итоги, задерживает передачу документации, печатей или доступов, собственники имеют два законных пути защиты своих прав. Первый — обращение в жилищную инспекцию акимата с жалобой на нарушение порядка управления объектом кондоминиума и неисполнение решений собрания. Второй — обращение в суд с требованиями признать действия или бездействие председателя незаконными, подтвердить действительность решений собрания и обязать председателя передать документы, печати и доступы. Эти меры основаны на нормах Закона «О жилищных отношениях» и Правилах управления объектом кондоминиума.

Пояснение сокращений и терминов

ОСИ (объединение собственников имущества) – некоммерческая организация (юридическое лицо), созданная собственниками квартир и нежилых помещений одного многоквартирного дома для управления объектом кондоминиума по принципу «один дом – одно ОСИ – один счёт».

ПТ (простое товарищество) – форма управления домом без образования юридического лица, также по принципу «один дом – одно ПТ – один счёт»; интересы собственников представляет выбранное ими доверенное лицо.

КСК (кооператив собственников квартир) – прежняя форма управления многоквартирными домами; в переходный период ещё существует в части домов, но в целом подлежит замене на ОСИ или ПТ.

Объект кондоминиума – многоквартирный дом как единый имущественный комплекс (квартиры, нежилые помещения, общее имущество и придомовая территория).

Общее собрание собственников – высший орган управления объектом кондоминиума, принимающий решения по выбору и смене председателя ОСИ, КСК, доверенного лица ПТ и т.д.