Законна ли установка шлагбаума во дворе многоквартирного дома и что делать, если его поставили без согласия большинства собственников?

Установка шлагбаума во дворе многоквартирного дома законна при соблюдении двух условий:

- наличие решения общего собрания собственников объекта кондоминиума, принятого при кворуме (более 50% собственников) и оформленного протоколом;

- соответствие конструкции требованиям пожарной безопасности и обеспечение беспрепятственного проезда спецтехники.

Эти требования установлены статьями 31 и 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях», Правилами принятия решений по управлению объектом кондоминиума (Приказ №108 от 19.02.2015) и Правилами пожарной безопасности (Приказ МЧС №39 от 01.02.2023).

Законным считается только тот шлагбаум, который установлен на придомовой территории, относящейся к объекту кондоминиума.

Если же конструкция расположена на территории общего пользования это нарушает Правила благоустройства и подпадает под статью 505 Кодекса об административных правонарушениях РК как нарушение благоустройства.

Если шлагбаум уже стоит, а вы как собственник не участвовали в принятии решения или против, алгоритм такой:

1. Проверить, есть ли вообще решение собрания

Письменно обратитесь в ОСИ/ПТ, совет дома или управляющую компанию с просьбой предоставить: копию протокола общего собрания о установке шлагбаума; список присутствовавших и результаты голосования; сведения о том, какая территория (придомовой участок) указана как место установки.

Если протокола нет или кворум/голоса не соблюдены – это аргумент, что шлагбаум установлен без надлежащего решения собственников.

2. Оценить соблюдение пожарных и градостроительных норм

При наличии сомнений, что шлагбаум мешает подъезду пожарной, скорой, полиции, аварийных служб – можно обратиться в ДЧС (департамент по ЧС) с заявлением о проверке соблюдения Правил пожарной безопасности.

Если шлагбаум стоит на дороге/проезде, относящемся к территории общего пользования, – обратиться в акимат (отдел благоустройства, ЖКХ) с указанием на возможное нарушение Правил благоустройства и статьи 505 КоАП РК.

Досудебное урегулирование внутри дома

- Внести вопрос повторно на общее собрание (снятие шлагбаума, изменение режима работы, обеспечение ключами/пультами всех собственников и т.д.).

- Попробовать добиться решения, которое устраивает большинство (например, круглосуточно открытый шлагбаум, который закрывается только ночью и т.п.), при этом обеспечив свободный проезд спецтехники.

Обращение в суд

Если: шлагбаум установлен без решения общего собрания; либо решение принято с нарушением процедуры (нет кворума, нет уведомлений, протокол оформлен с нарушениями);либо конструкция нарушает ваши права (ограничивает проезд, доступ к парковочному месту, создаёт риск из-за нарушений ПБ),вы вправе: оспорить решение собрания и/или требовать демонтажа шлагбаума как самовольно установленного объекта либо как нарушающего нормы ПБ и благоустройства – в судебном порядке.

Такие споры прямо отнесены к разряду споров между участниками кондоминиума, которые подлежат рассмотрению в судах РК по общим правилам гражданского судопроизводства.