Об утверждении программы реновации жилища в области Абай до 2029 года

В соответствии с подпунктом 6) пункта 1 статьи 25 Строительного Кодекса Республики Казахстан, пунктом 2-16 статьи 6 Закона Республики Казахстан «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан» маслихат области Абай РЕШИЛ:

1. Утвердить прилагаемую Программу реновации жилища в области Абай до 2029 года.

2. Государственному учреждению «Аппарат маслихата области Абай» в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан, обеспечить:

1) направление в течение пяти календарных дней со дня принятия настоящего решения его копии в электронном виде на государственном и русском языках в республиканское государственное предприятие на праве хозяйственного ведения «Институт законодательства и правовой информации Республики Казахстан» Министерства юстиции Республики Казахстан для официального опубликования в Эталонном контрольном банке нормативных правовых актов Республики Казахстан в электронном виде;

2) размещение настоящего решения на интернет-ресурсе государственного учреждения «Аппарат маслихата области Абай» после его официального опубликования.

3. Настоящее решение вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования.

Председатель маслихата области Абай

Ш. Байбеков

Утверждено

решением маслихата области Абай

от 23 июня 2026 года № 37/250-VIII

Программа реновации жилища в области Абай до 2029 года

Глава 1. Паспорт Программы.

Глава 2. Введение.

Глава 3. Анализ текущей ситуации.

Глава 4. Цели, задачи, принципы и механизмы реализации Программы.

Глава 5. Снос аварийного жилья с участием уполномоченной организации.

Глава 6. Организация долевого участия в жилищном строительстве в рамках реновации способом получения гарантии Единого оператора.

Глава 7. План мероприятий по реализации Программы

Глава 1. Паспорт Программы

Глава 2. Введение

В условиях устойчивого роста городского населения, ускоренной урбанизации и физического износа значительной части жилищного фонда области Абай сталкивается с необходимостью комплексного обновления застроенных территорий. Существенная доля многоквартирных жилых домов (далее – МЖД), возведённых в советский период, не соответствует современным требованиям безопасности, энергоэффективности и комфортности проживания, что обуславливает актуальность внедрения программы реновации жилища по области Абай (далее – Программа).

Реализация Программы направлена на комплексное обновление застроенных территорий, включая снос ветхого и аварийного жилья, строительство новых жилых домов, модернизацию инженерных сетей и формирование комфортной городской среды с учётом градостроительных, социальных и экологических требований.

Программа реализуется с соблюдением принципов законности, социальной справедливости, защиты прав и законных интересов собственников и пользователей жилья, прозрачности процедур, добровольности переселения и обеспечения равноценного возмещения.

Государственное регулирование процессов реновации предполагает участие местных исполнительных органов, частных инвесторов и населения. Важным принципом реализации программы является обеспечение социальной справедливости, добровольности переселения, прозрачности механизмов оценки недвижимости и предоставления равноценного жилья либо компенсации.

Таким образом, введение государственной программы реновации в Республике Казахстан является стратегически важным направлением жилищной политики, направленным на обновление городской застройки, повышение инвестиционной привлекательности территорий и создание комфортных условий проживания для населения в долгосрочной перспективе.

Глава 3. Анализ текущей ситуации

 По данным местных исполнительных органов (далее – МИО) в жилом фонде области Абай находится 2098 МЖД, из них 62 – аварийные и 53 – ветхие (из них 32 частные жилые дома).

В концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023-2029 годы (утвержденной Постановлением Правительства Республики Казахстан от 23 сентября 2022 года № 736) утверждены компетенции МИО по принятию программ модернизации жилищного фонда «старые кварталы», а также возможности местных бюджетов и регионов, включая порядок и условия выплаты компенсаций собственникам жилья в многоквартирных жилых домах определены механизм и критерии их реализации с учетом инвестиционного климата.

Информация по регионам на 2026 год:

Согласно информации, предоставленной регионами по состоянию на 1 марта 2026 года:

В жилищный фонде Абайского района среди 12 МЖД официально признанных аварийными объектов нет. По итогам 2025 года мероприятия по сносу жилых зданий не проводились и демонтаж не запланирован.

В жилищном фонде района Ақсуат среди 9 МЖД официально признанных аварийными объектов нет. На основании заключения независимого эксперта 32 частных жилых дома признаны аварийными, по итогам 2025 года работы по демонтажу не проводились.

В жилищном фонде Аягозского района среди 199 МЖД официально признанных аварийными объектов нет. По итогам 2025 года мероприятия по сносу жилых зданий не проводились.

В жилищном фонде Бескарагайского района среди 19 МЖД официально признанных аварийными объектов нет. По итогам 2025 года мероприятия по сносу жилых зданий не проводились.

В жилищном фонде Бородулихинского района среди 57 МЖД, 1 МЖД официально признанные аварийным. По итогам 2025 года мероприятия по сносу жилых зданий не проводились.

В жилищном фонде Жанасемейского района среди 18 МЖД, 8 МЖД официально признанные аварийным. По итогам 2025 года мероприятия по сносу жилых зданий не проводились.

В жилищном фонде Жарминского района среди 24 МЖД официально признанных аварийными объектов нет. По итогам 2025 года мероприятия по сносу жилых зданий не проводились.

В жилищном фонде города Курчатов включает 81 МЖД. Ветхими признан 1 МЖД. По итогам 2025 года мероприятия по сносу жилых зданий не проводились.

В жилищном фонде Кокпектинского района среди 24 МЖД официально признанных аварийными объектов нет. По итогам 2025 года мероприятия по сносу жилых зданий не проводились.

В жилищном фонде района Мақаншы среди 36 МЖД официально признанных аварийными объектов нет. По итогам 2025 года мероприятия по сносу жилых зданий не проводились.

В жилищном фонде Уржарского района среди 31 МЖД официально признанных аварийными объектов нет. По итогам 2025 года мероприятия по сносу жилых зданий не проводились.

В жилищном фонде города Семей аварийными признаны 53 МЖД общей площадью 25 372,27 кв. м., а так же с 2013 года по настоящее время 20 МЖД общей площадью 10 544,7 кв. м. признаны ветхими. Решением акима области утвержден План организационных мероприятий (Дорожная карта) по сносу аварийных и ветхих многоквартирных жилых домов до 2027 года. В целях обновления жилищного фонда в 2024 году достигнута договоренность с частными инвестороми по адресам Чехова, №114 и Аймаутова, №157, а так же Уранхаева, №66, №68 и Жамакаева, №53, №55. Акимом города Семей 31 мая 2024 года был подписан меморандум о взаимном сотрудничестве между акиматом города Семей, ТОО «Selam Kaz» и ТОО «Алтын Ұя Семей». Меморандум предусматривает возведение новых жилых домов на месте аварийного или ветхого жилья. В рамках данного документа ТОО «Алтын Ұя Семей» были переселены жители аварийных домов по улицам Чехова и Аймаутова (общее количество – 18 квартир), аварийные дома снесены, строительство завершено в первом квартале 2026 года. ТОО «Selam Kaz» завершил работу по выкупу 32 аварийных квартир у собственников по улицам Уранхаева и Жамакаева и начал работы по строительству жилого дома. Между акиматам города Семей и ТОО «Алтын Ұя Семей» в 2025 году был подписан меморандумы о взаимном сотрудничестве по реновации 3-х ветхих домов по адресу Ауэзова, №98, №100, №102, а так же с ТОО «Өкен» по улицам Ильяшева, №122,№129,№131 и Елемесова, №3. На сегодняшний день ведутся работы по оформлению документов с собственников на ТОО «Өкен»

Глава 4. Цели, задачи, принципы и механизмы реализации Программы

Цель программы

Главными целями Программы являются разработка последовательной градостроительной политики в жилищном строительстве, организация компактной застройки территории, обеспечение поэтапного обновления жилищного фонда с созданием комфортной, безопасной и устойчивой городской среды.

Для достижения поставленной цели необходимо:

1) решение вопроса сноса аварийного жилья, улучшение жилищных условий граждан;

2) развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры города;

3) привлечение частных застройщиков для освоения территории реновации;

4) модернизация жилых домов;

5) определение территорий приоритетной застройки, этапов сноса аварийного жилья, мероприятий по реновации городской среды.

Определяющим фактором повышения качества жизни населения является создание комфортной среды проживания.

Для полноценной среды жизнедеятельности и предоставления населению комплекса услуг в соответствии с социальными стандартами требуются наращивание жилищного фонда и развитие необходимой жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Основой обеспечения благоприятных условий проживания населения за счёт создания оптимальной системы расселения, рациональной организации территории и определения долгосрочной потребности в инфраструктуре являются формирование и реализация качественных градостроительных проектов (генеральных планов, проектов детальной планировки).

Задачи программы

1. Решение вопроса сноса аварийного жилья и улучшения жилищных условий граждан предполагает ликвидацию жилого фонда, признанного непригодным для проживания, и переселение людей в безопасные дома с современными стандартами комфорта.

2. Развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры требует полной замены устаревших сетей водоснабжения, теплоснабжения и электросетей на новые мощности, способные выдержать возросшую нагрузку от плотной застройки.

3. Привлечение частных застройщиков для освоения территорий реновации осуществляется через механизмы государственно-частного партнерства, где девелоперы получают землю под строительство в обмен на обязательства по расселению жильцов и созданию социальной инфраструктуры.

4. Модернизация жилых домов включает комплексный капитальный ремонт, утепление фасадов и замену внутренних систем в зданиях, которые не подлежат сносу, но требуют обновления до современных эксплуатационных норм.

5. Определение территорий приоритетной застройки и этапов реновации заключается в стратегическом планировании, при котором МИО устанавливают очерёдность сноса, выделяют зоны под новые объекты и формируют единый архитектурный облик обновлённой городской среды.

Принципы программы

Принципы и стандарты комплексного развития городской территории, формирования архитектурного облика города и комплексной застройки районов реновации с обеспечением развития по принципу «шаговой доступности» общественных пространств (парков, скверов, набережных зон, социально-культурных объектов и других мест отдыха для населения), транспортной и дорожной инфраструктуры.

Для обеспечения безопасных условий проживания граждан будет проводиться оценка технического состояния (паспортизация) жилых домов с целью выявления аварийного жилья, подлежащего сносу или капитальному ремонту.

Механизмы программы

Реализация Программы осуществляется с использованием следующих механизмов:

1)механизм реализации проектов реновации с привлечением инвестора и (или) через уполномоченную организацию, определяемую местным исполнительным органом;

2)механизм реализации проектов реновации с применением гарантии Единого оператора жилищного строительства (далее — Единый оператор) в соответствии с Законом Республики Казахстан « О долевом участии в жилищном строительстве » (далее — Закон).

Согласно Программе под реновацией понимаются комплексная застройка в соответствии с утверждёнными МИО проектами детальной планировки территории исторически сложившейся и ставший менее благоустроенным частями города, определённой МИО, а также точечный снос аварийного жилья.

Комплексная застройка районов реновации будет осуществляться частными строительными компаниями и уполномоченной организацией. 

Глава 5. Снос аварийного жилья с участием уполномоченной организации

Снос аварийного жилья предусматривает организацию проектирования и строительства жилья уполномоченной организацией или уполномоченной компанией на выделенных МИО земельных участках.

Работа по организации сноса аварийного жилья и строительству доступного жилья осуществляется по следующему механизму:

1) определение районов и этапов реконструкции городов;

2) анализ собственности в районах реконструкции;

3) достижение договорённости с собственниками домов, признанных аварийными в установленном законодательством Республики Казахстан порядке и подлежащих сносу;

4) проектирование и строительство новых домов и инженерно-коммуникационной инфраструктуры;

5) передача доли введённых в эксплуатацию площадей;

6) переселение жильцов из домов, подлежащих сносу;

7) снос аварийного жилья;

8) продажа доли жилых и нежилых помещений во вновь построенных домах на свободном рынке в целях направления полученных доходов на реинвестирование в строительство новых объектов.

В рамках реализации механизма сноса аварийного жилья и переселения граждан МИО проводит следующие мероприятия:

1) определение зон реновации в соответствии с утверждённой градостроительной документацией (генеральные планы, проекты детальной планировки);

2) проведение инвентаризации объектов, расположенных в границах зон реновации, включая:

- многоквартирные жилые дома;

- индивидуальные жилые дома;

- нежилые помещения;

- земельные участки;

- инженерную и транспортную инфраструктуру;

- иные объекты недвижимого имущества, элементы благоустройства и инфраструктуры с обеспечением их идентификации, технического и кадастрового учета, определения количественных и качественных характеристик, установления правового статуса (в том числе прав собственности и иных вещных прав, обременений и ограничений), а также проведения оценки их стоимости и степени износа в целях принятия решений о сносе, реконструкции, модернизации либо сохранении в рамках реализации реновации.

Таким образом, МИО по итогам проведенной инвентаризации формирует и утверждает Акт инвентаризации объектов, подлежащих реновации, содержащий исчерпывающую информацию об объектах, расположенных в границах зоны реновации, включая их идентификационные, технические и кадастровые характеристики, сведения о правообладателях, наличии обременений и ограничений, результаты оценки стоимости и степени физического износа, а также предложения по дальнейшему обращению с каждым объектом (снос, реконструкция, модернизация либо сохранение).

Указанный Акт является обязательной основой для формирования перечня объектов реновации и последующей реализации проектов реновации независимо от выбранного механизма:

1) утверждение перечня объектов реновации с указанием технических характеристик, степени износа, правового статуса и иных необходимых сведений;

2) размещение информации об объектах реновации на официальных интернет-ресурсах для обеспечения открытости и привлечения участников;

3) предоставление сформированной информации:

- потенциальным инвесторам – при реализации механизма с привлечением инвестора;

- застройщикам и уполномоченным компаниям – при реализации механизма с применением гарантии Единого оператора:

1) заключение и/или предоставление;

- соглашения – при реализации механизма с привлечением инвестора;

- письменного уведомления в адрес Единого оператора о реализации застройщиком и уполномоченной компанией объекта реновации в рамках программы реновации – при реализации механизма с применением гарантии Единого оператора;

2) подведение необходимой инженерной инфраструктуры.

Собственникам нежилых помещений в аварийных домах, при их согласии, предоставляются взамен изымаемых равнозначные площади нежилых помещений во вновь построенных объектах. В случае отказа собственников нежилых помещений от предлагаемых вариантов собственнику возмещается рыночная стоимость реквизируемого имущества.

Перечень МЖД, подлежащих сносу, определяется с учётом износа строительных конструкций жилых домов, их соответствия эксплуатационным требованиям, а также мнения собственников помещений.

В рамках реализации проектов по реновации жилых домов уполномоченная организация может предусматривать строительство как малогабаритного жилья, так и жилья І-IV классов комфортности с коммерческими помещениями и паркингами для реализации на рынке в целях реинвестирования проекта или реновации ветхого жилья.

Стоимость строительства общей площади жилья определяется на основе положительного заключения комплексной вневедомственной экспертизы проектно-сметной документации (далее - ПСД) жилых домов.

Стоимость реализации 1 квадратного метра общей площади жилья определяется уровнем комфортности строящегося жилья и сложившейся конъюнктурой рынка недвижимости на момент реализации, но не ниже себестоимости строительства.

Финансирование проектов реновации жилых домов осуществляется, в том числе, за счёт привлечения частных инвестиций, через механизмы государственно-частного партнёрства (далее - ГЧП), займы финансовых институтов, привлечение средств субъектов квазигосударственного сектора, за счет государственных ценных бумаг (далее - ГЦБ), доходов от продажи жилых и нежилых помещений в ходе реализации проекта.

МИО может осуществлять строительство жилья на площадке сноса аварийного жилья. При этом снос аварийных жилых домов производится МИО, при этом по согласованию с уполномоченными органами в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, государственного планирования, исполнения бюджета прогнозирует объем выпуска ГЦБ на финансирование строительства жилья в соответствии с условиями протоколов Совета по управлению Национальным фондом Республики Казахстан (далее - НФ РК) и (или) на рыночных условиях, а также условий Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023-2029 годы, утверждённой постановлением Правительства Республики Казахстан от 23 сентября 2022 года № 736.

Выпущенные акиматом ГЦБ будет приобретать единый оператор жилищного строительства – АО «Казахстанская жилищная компания» (далее – единый оператор) в соответствии с решениями Совета по управлению НФ РК с правом микширования с привлечёнными рыночными средствами.

Глава 6. Организация долевого участия в жилищном строительстве в рамках реновации способом получения гарантии Единого оператора

Застройка в зонах реновации, утверждённых МИО, в том числе сноса аварийных домов, будет осуществляться застройщиками получившим гарантию в рамках реновации от Единого оператора.

Для повышения инвестиционной привлекательности МИО обеспечит районы реновации магистральными инженерными сетями (тепло-, электро-, водоснабжение, хозяйственно-бытовая и ливневая канализации), дорогами, подъездными путями.

1. Реализация проектов реновации с применением гарантии Единого оператора осуществляется в соответствии с Законом Республики Казахстан « О долевом участии в жилищном строительстве » (далее – Закон).

2. В рамках механизма МИО в соответствии настоящей Программой осуществляет следующие мероприятия:

предоставляет застройщику и (или) уполномоченной компании сформированную по итогам проведенной инвентаризации информацию об объектах, расположенных в границах зоны реновации либо ее части, предназначенной для реализации проекта реновации;

направляет Единому оператору письменное уведомление о реализации проекта реновации застройщиком и (или) уполномоченной компанией с указанием реквизитов решения МИО об утверждении перечня объектов реновации, в состав которого входит соответствующий объект.

3. В целях повышения инвестиционной привлекательности проектов реновации МИО обеспечивает территории реновации магистральной инженерной инфраструктурой (теплоснабжение, электро-водоснабжение, бытовая и ливневая канализация), а также автомобильными дорогами и подъездными путями.

4. Застройщик и (или) уполномоченная компания на основании документов, полученных от МИО, а также иных документов, предусмотренных порядком, утвержденным уполномоченным органом, направляют через информационную систему Единого оператора заявку на получение гарантии по проекту реновации.

5. Единый оператор по результатам рассмотрения заявки в порядке, утвержденном уполномоченным органом, заключает:

- договор о реновации в рамках гарантии (далее – Договор о реновации);

- договор о предоставлении гарантии долевого участия в жилищном строительстве в рамках реновации (далее – Договор о предоставлении гарантии), который заключается путем присоединения после его подписания застройщиком, уполномоченной компанией и всеми собственниками объекта реновации и (или) объектов недвижимого имущества, входящих в его состав.

6. С момента заключения Договора о реновации реализация проекта осуществляется исключительно застройщиком и уполномоченной компанией, являющимися сторонами указанного договора. МИО не допускает участие иных застройщиков и (или) уполномоченных компаний в реализации соответствующего проекта, за исключением случаев расторжения Договора о реновации и (или) прекращения его действия по уведомлению Единого оператора.

7. С момента заключения Договора о реновации застройщик и уполномоченная компания в течение трех месяцев обязаны:

- организовать взаимодействие с собственниками объектов недвижимости, входящих в объект реновации, с обеспечением их прав и законных интересов;

- провести информационно-разъяснительную работу, включая разъяснение характеристик проекта, условий предоставления долей и правовых последствий участия в реновации;

- обеспечить подписание всеми собственниками электронного соглашения о реализации проекта реновации по форме, утверждаемой Единым оператором;

- обеспечить подписание всеми собственниками электронного договора о предоставлении гарантии по типовой форме, утвержденной уполномоченным органом, посредством жилищного портала Единого оператора;

- обеспечить внесение сведений обо всех собственниках в информационную систему «Казреестр»;

- обеспечить подписание собственниками, изъявившими намерение получить долю в многоквартирном жилом доме, электронных договоров долевого участия.

8. В рамках реализации проекта реновации застройщик и уполномоченная компания обеспечивают предоставление собственникам объектов недвижимости долей в проекте по принципу равнозначности возмещения по комнатности, при этом жилая площадь предоставляемой доли не может быть меньше жилой площади передаваемого объекта.

9. Доли, предоставляемые по договорам долевого участия в рамках реновации, должны соответствовать требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных, технических и иных обязательных норм.

  10. Уполномоченная компания обязана обеспечить собственникам объектов реновации и (или) входящих в их состав объектов недвижимости предоставление временного жилья либо выплату компенсации, включая возмещение расходов на аренду жилья, в порядке, установленном законодательством и внутренними документами Единого оператора.

11. Застройщик и (или) уполномоченная компания вправе осуществлять выкуп объекта реновации и (или) входящих в его состав объектов недвижимого имущества у их собственников в порядке, установленном гражданским законодательством Республики Казахстан, с соблюдением прав и законных интересов таких собственников и в целях реализации проекта реновации.

12. В целях обеспечения реализации проекта реновации МИО оказывает содействие застройщику и уполномоченной компании, в том числе в части организации взаимодействия и проведения переговоров с собственниками объектов недвижимости.

13. После подписания Договора о предоставлении гарантии уполномоченная компания обеспечивает:

- оформление прав на объект реновации и (или) объекты недвижимости, входящие в его состав, с регистрацией залога в пользу Единого оператора;

- переселение жителей ветхого и (или) аварийного жилья;

- снос объекта реновации;

- оформление прав на земельные участки, предназначенные для строительства;

- разработку проектно-сметной документации и получение положительного заключения вневедомственной экспертизы;

- строительство многоквартирного жилого дома;

- передачу квартир и иных объектов недвижимости дольщикам, включая собственников, участвующих в реновации.

14. Собственник объекта реновации и (или) входящего в его состав объекта недвижимости обязан принять соответствующую долю и подписать договор о передаче доли с уполномоченной компанией в течение тридцати календарных дней со дня получения уведомления о необходимости его подписания.

15. Договор о предоставлении гарантии является основанием для привлечения средств участников долевого строительства и не требует получения дополнительного разрешения МИО на привлечение таких средств.

16. В течение срока действия Договора о реновации Единый оператор не вправе заключать договоры о реновации в отношении одного и того же объекта с иными застройщиками и (или) уполномоченными компаниями.

Прочие условия реализации проекта реновации определяются соглашением сторон в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

17. В рамках Договора о предоставлении гарантии Единый оператор несет обязательства, предусмотренные Законом, включая обеспечение завершения строительства и передачи квартир дольщикам при наступлении гарантийного случая.

В случае наступления гарантийного случая обязательства по предоставлению временного жилья и (или) выплате компенсации собственникам осуществляются в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

Глава 7. План мероприятий по реализации Программы